مات مايرز، أستاذ مشارك في جامعة هيريوت وات دبي.
كان عام 2025 استثنائيًا بكل المقاييس.
فخلال شهر نوفمبر، سجلت دبي معاملات بقيمة 624 مليار درهم إماراتي عبر أكثر من 19 ألف عملية بيع شهرية.
وارتفعت الأسعار بنسبة 16% على أساس سنوي.
إلا أن البيانات، تكشف عن صورة أكثر تعقيدًا.
تتوقع شركة نايت فرانك الآن نموًا في الأسعار عام 2026 بنسبة تتراوح بين 1% و3% فقط، وهو تباطؤ حاد مقارنةً بالارتفاعات التي تجاوزت 10% في السنوات الأخيرة.
وقد تراجع معدل ارتفاع الأسعار الشهري إلى أقل من 0.
5%.
وانخفض نمو الإيجارات إلى النصف.
وعليه، لم يعد السؤال ما إذا كان السوق مقبلًا على تباطؤ، بل ما إذا كان المستثمرون قادرين على تحديد موقعنا الحالي ضمن الدورة الاقتصادية قبل أن تعكسه الأرقام بوضوح للجميع.
الأرقام واضحة وتعكس زخمًا استثنائيًا في السوق.
بلغ إجمالي مبيعات الوحدات السكنية في الربع الثالث من عام 2025 ما مجموعه 56,854 وحدة سكنية، بزيادة قدرها 17% على أساس سنوي، ليصل إجمالي المعاملات منذ بداية العام إلى أكثر من 148,000 عملية بيع بقيمة 401.
7 مليار درهم إماراتي.
رفع البنك المركزي توقعاته لنمو الناتج المحلي الإجمالي لعام 2025 إلى 4.
9%، ويتوقع نموًا بنسبة 5.
3% في عام 2026، مدفوعًا بقطاعات التصنيع والسياحة والتمويل والإنشاءات.
حققت أبوظبي نتائج مبهرة مماثلة، حيث ارتفعت أحجام المعاملات في الربع الثالث بنسبة 76% على أساس سنوي لتصل إلى مستويات قياسية.
أكد تقرير هينلي وشركاؤه حول هجرة الثروات الخاصة أن دولة الإمارات العربية المتحدة استقطبت رقمًا قياسيًا بلغ 9,800 مليونير مهاجر، وهو أعلى صافي تدفق عالميًا.
وصل هؤلاء المشترون من ذوي الثروات العالية بحثًا عن فلل وعقارات مطلة على الواجهة البحرية ومساكن فاخرة.
والأهم من ذلك، أن هذه الشريحة عادةً ما تشتري بأقل قدر من التمويل أو بدون تمويل على الإطلاق، مما يجعلها قادرة على الصمود أمام أي تصحيح في السوق.
إنهم يمثلون طلبًا حقيقيًا ومستدامًا من شأنه أن يدعم السوق خلال أي فترة تعديل.
ومع ذلك، حتى السنوات القياسية تحتوي على إشارات تستحق القراءة بعناية.
خمسة وثلاثون عامًا في تقييم العقارات تُعلّمنا الحقيقة وهى أننا لا نعرف موقعنا بدقة في الدورة الاقتصادية أبدًا إلا بعد انتهائها.
لكن المؤشرات تتراكم.
في يناير 2025، سجّلت دبي أول انخفاض شهري في الأسعار منذ منتصف عام 2022.
وانهار نمو الإيجارات السنوي من 21% في أوائل عام 2024 إلى 8.
5% بحلول مايو 2025.
وشهدت مناطق مثل قرية جميرا الدائرية، وأرجان، وبر دبي انخفاضًا في الإيجارات يصل إلى 5%.
ويتوصل تحليل راكيش مافاث في شركة تاكيم، بالاعتماد على بيانات عقود الإيجار الخاصة، إلى استنتاجات مماثلة بشكل مستقل: تتجه أحجام العقود نحو أول انخفاض سنوي سلبي منذ بداية الطفرة، مع اعتبار شهر أبريل نقطة تحول، وارتفاع حالات التخلف عن السداد مع تسرب عمليات التسريح من قطاعي الطاقة والتكنولوجيا.
قد تبدو هذه تقلبات طفيفة للمستجدين فى السوق.
أما في عام 2014، فنتذكر الأمر بشكل مختلف.
فقد استغرقت ذروة السوق الأخيرة ما يقرب من عقد من الزمان حتى تتعافى الإيجارات في العديد من المباني.
تتباين التوقعات بشكل كبير؛ إذ تتوقع وكالة موديز تسليم 150 ألف وحدة سكنية بين عامي 2025 و2027، بينما تُقدّر وكالة فيتش 250 ألف وحدة، منها 120 ألف وحدة في عام 2026 وحده، ما يُمثل زيادة في العرض بنسبة 16% مقابل نمو سكاني لا يتجاوز 5%.
وتُخفف معدلات التسليم التاريخية من حدة هذه التوقعات، فبين عامي 2022 و2024، لم يصل إلى السوق سوى 56% من العرض المُتوقع.
كما أن التركيز عامل مهم أيضًا، إذ من المُقرر تسليم 16,852 وحدة في منطقة قرية جميرا الدائرية وحدها حتى عام 2027، بينما تُضيف منطقة الخليج التجاري 10,127 وحدة أخرى.
والأهم من ذلك، وجود فجوة في القدرة على تحمل التكاليف، حيث أن أسعار معظم المشاريع الجديدة تفوق قدرة السكان المتزايدين.
يسعى المطورون بطبيعة الحال إلى تحقيق هوامش ربح أعلى، لكن النمو السكاني يتركز عند مستويات سعرية أقل من العرض المُتاح.
يُفاقم هذا التباين خطر فائض العرض، إذ قد لا يكون هناك طلب كافٍ مُؤهل بالأسعار الحالية لاستيعاب العرض المُستقبلي.
تتضمن دورات العقارات دائمًا فترة تأخير لأن الأسواق بطيئة في التكيف مع الطلب الحقيقي.
لن يتحرك السوق بشكل موحد.
ستحافظ العقارات الفاخرة للغاية، والمنازل المطلة على الواجهة البحرية، والمساكن ذات العلامات التجارية على زخمها، مدعومةً بمحدودية العرض وطلب الأفراد ذوي القدرات المالية العالية.
تتوقع وكالة فيتش تصحيحات في أسعار العقارات الفاخرة بنسبة 10-12% فقط.
أما الشقق متوسطة السعر فتواجه ضغوطًا أكبر، مع احتمالية تصحيحات بنسبة 15-18% نظرًا لأن العرض يفوق القدرة الاستيعابية.
يستدعي إطلاق برنامج مشتري المنازل لأول مرة، رغم أهدافه الإيجابية في تسهيل دخول المشترين الجدد إلى السوق، قراءة متأنية ومراقبة دقيقة.
فقد أظهرت تجارب دول مثل أستراليا أن مثل هذه الحوافز غالبًا ما تؤدي إلى دفع الأسعار صعودًا بدلًا من تحسين القدرة على تحمل التكاليف أو دعم القيم في فترات التراجع.
كما أن هذه البرامج تميل إلى جذب المشترين في المناطق الطرفية وبنسب قروض إلى قيمة مرتفعة، ما يزيد من حساسيتهم لأي انخفاض في الأسعار ويجعلهم أكثر عرضة للمخاطر في حال حدوث تصحيح في السوق.
بالنسبة للمستثمرين، الرسالة واضحة: كن انتقائيًا لا منسحبًا.
ركّز على المواقع التي يستند الطلب فيها إلى أسس هيكلية حقيقية لا إلى مضاربات قصيرة الأجل.
فالمجتمعات الساحلية الراقية، وأحياء الفيلات الراسخة، والمناطق المدعومة ببنية تحتية متكاملة، تميل إلى الحفاظ على قيمتها عبر الدورات.
في المقابل، ستكون ممرات النمو الطرفية التي تُسوَّق اليوم كنقاط دخول “ميسورة” أول المتأثرين، إذ يميل المستأجرون إلى العودة للمواقع الأفضل متى ما تراجعت الإيجارات.
فعندما تصبح المناطق المرغوبة في متناول اليد، ينتقل الطلب إليها سريعًا.
حافظ على مستويات رافعة مالية منخفضة، وامنح استثماراتك هامش أمان يتيح لها الصمود في أي مرحلة تصحيح.
واختبروا التدفقات النقدية في مواجهة انخفاضات الإيجار بنسبة 10-15%.
يستحق سوق العقارات قيد الإنشاء حذرًا خاصًا.
مع كون 70% من المعاملات الحالية عبارة عن عمليات شراء على الخارطة، فقد التزم العديد من المشترين بأسعار مرتفعة أو قريبة من ذروتها.
عندما تصل هذه الوحدات إلى مرحلة التسليم في عامي 2026 و2027، قد يواجه البعض منها قيمًا أقل من سعر الشراء، مما يخلق صعوبات تمويلية ومبيعات محتملة بأسعار زهيدة.
بالنسبة لأولئك الذين يتمتعون بميزانيات قوية وصبر، قد يمثل هذا فرصة.
تتوافق نصيحة مافاث لأصحاب العقارات مع توجيهي: التركيز على الحفاظ على المستأجرين، تحديد الأسعار بواقعية، واتخاذ خطوات لحماية العوائد قبل أن تضغط موجة العرض الجديدة على السوق.
تتمتع دبي بمرونة هيكلية أكبر من الدورات السابقة.
فقد انخفضت نسبة الرافعة المالية للمطورين من 5 أضعاف إلى 1.
4 ضعف رأس المال.
كما تراجعت حصة البنوك في سوق العقارات من 20% إلى 14% من محافظها الاستثمارية، مما يعني أن أي تصحيح في السوق يشكل مخاطر نظامية أقل بكثير مما كان عليه في عام 2009.
وقد ساهمت متطلبات الضمان، والقيود التدريجية على الإطلاق، وتحسين الشفافية في رفع مستوى احترافية السوق.
ولا تزال محركات الطلب الأساسية قائمة: فالنمو السكاني مستمر بنسبة 5% سنويًا، والتنويع الاقتصادي يتسارع، والجاذبية العالمية لا تزال قائمة.
هذا تعديل دوري، وليس خللًا هيكليًا.
لا أحد يستطيع التنبؤ بالمستقبل بدقة.
لقد أظهرت لي تجارب السوق حول العالم أن الأسواق ليست دائمًا متوقعة، وأن التطورات الجيوسياسية قادرة على قلب المعادلة بين ليلة وضحاها.
ما يمكن قوله حاليًا هو أن المؤشرات تشير إلى عام 2026 الأكثر هدوءًا، وقد يمثل فترة استقرار تصل إلى ذروة الدورة.
إذا كان هذا صحيحًا، فستتم عمليات إعادة التقييم والتعديل على مدى السنوات الثلاث إلى الخمس القادمة، لا بين ليلة وضحاها.
المستثمرون الذين يركزون على الجودة بدل الكمية، والحذر بدل التهور، سيكونون أكثر قدرة على اجتياز هذه المرحلة بنجاح.
في المقابل، من يسعى وراء عوائد عالية في مناطق هامشية مكتظة بالعقارات وبرافعة مالية مرتفعة، قد يواجه مخاطر كبيرة.
في سوق العقارات، الصبر واختيار الموقع بعناية أهم كثيرًا من محاولة توقيت السوق المثالي.
التعليقات (0)
لا توجد تعليقات حتى الآن. كن أول من يعلق!
أضف تعليقك