تحوّل الجدل الدائر حول تسعير العقارات في مصر وتأثيرها على الطلب خلال الأشهر الماضية إلى حديث حول نسب الزيادة القادمة مع إلقاء الحرب الأميركية الإسرائيلية ضد إيران بمزيد من الغموض على سوق كانت تشهد تباطؤاً في المبيعات.
عدد من المطورين العقاريين، كشفوا لـ" العربية Business"، أن الزيادات المرتقبة في أسعار العقارات تأتي نتيجة تراجع دعم إمدادات الغاز، وارتفاع سعر الدولار مقابل الجنيه، إضافة إلى ضغوط متزايدة على تكاليف الإنتاج، مشيرين إلى أنه إذا استمرت الحرب في المنطقة لفترة أطول، فقد يؤدي ذلك إلى زيادة حدة هذه الضغوط ورفع أسعار العقارات بشكل أكبر خلال الفترة المقبلة.
الأزمة في أن عملاء القطاع يعاني بعضهم من تأخر في التسليمات من جانب الشركات، بينما يعيد البعض الآخر تقييم الاستثمار في العقار برمته داخل السوق المصرية مع تراجع العائد الكلي إلى القيمة الاستثمارية.
حتى إن البعض بات ينظر إلى العقار كمخطط" بونزي" فالعبرة ليست في قيمة العقار نفسه ولكن في المزايدات السعرية المتتالية على العقار من لحظة الفكرة مروراً بتسليم الوحدة وحتى دخوله فعلياً إلى السوق كمكان قابل للسكن.
توقع مطورون أن استمرار التوترات الجيوسياسية في المنطقة قد يحفز تدفقات استثمارية خليجية نحو السوق العقارية المصرية، إذ تعتبر مصر حالياً وجهة" ملاذ آمن" لرؤوس الأموال، مع تركز الطلب بشكل خاص على العقارات الجاهزة للتسليم والوحدات ذات الطابع الفندقي، نظراً لتمتعها بمعدلات سيولة أعلى وعوائد استثمارية مستقرة.
قال رئيس مجلس إدارة شركة منصات للتطوير العقاري والرئيس التنفيذي لشركة معمار الأشراف، أحمد أمين مسعود، إن توقعات ارتفاع أسعار العقارات ليست مجرد" تقديرات من المطورين"، بل ناتجة عن مجموعة من العوامل الاقتصادية والجيوسياسية، لها شواهد تاريخية من التداعيات التي تلت الحرب الروسية-الأوكرانية وتوقف سلاسل الإمداد، إضافة إلى التحركات الحالية في سعر الدولار الذي ارتفع من 47.
20 إلى 50.
20 جنيه، ما ينعكس مباشرة على تكلفة مدخلات الإنتاج مثل البليت.
وأشار إلى أن ارتفاع أسعار المعادن والطاقة والغاز يزيد الضغط على المصانع، ما يرفع أسعار الحديد والأسمنت ويؤثر على تكاليف البناء، لافتاً إلى توقف تصدير الغاز من إسرائيل إلى مصر سيؤدي إلى نقص في إمداد الطاقة للمصانع.
أما بالنسبة للمضاربات العقارية، فأوضح أنه لا يتوقع وجود أية مضاربات في الفترة القادمة، لأن السوق حالياً غير قادر على تحمل زيادات غير طبيعية، مؤكداً أن الزيادات المتوقعة تعتبر نتيجة طبيعية لتداعيات الحرب وارتفاع تكاليف الإنتاج.
كما أشار إلى أهمية استهداف السوق الخليجية وفتح أسواق جديدة، مشيراً إلى أن جذب العملاء الخليجيين يتطلب تقديم وحدات كاملة التشطيب، لأن هذه الفئة لا تفضل شراء الوحدات غير المشطبة أو تحت الإنشاء.
ومن جانبه، قال الرئيس التنفيذي لشركة بن باز للتطوير العقاري، محمد خطاب، إن الأحداث الحالية تمثل" مناوشات" وليست حرباً شاملة، ومن الممكن أن تنتهي سريعاً كما حدث في مناسبات سابقة.
وأوضح أن الوقت ما زال مبكراً لوضع توقعات نهائية لتأثير هذه الأحداث على القطاع العقاري، إلا إذا استمرت لفترة أطول تتراوح بين شهرين إلى ثلاثة أشهر، متوقعاً زيادة الطلب على الوحدات السكنية من مواطني دول الخليج، خاصة الكويت وقطر والبحرين والإمارات، الذين يميلون للشراء خارج بلدانهم عند شعورهم بعدم الاستقرار.
وحول توقعات الأسعار في ظل التوترات الحالية، أوضح خطاب لـ" العربية Business" أن الزيادات ستكون طبيعية وتتراوح بين 10% و20% نتيجة تسارع الطلب.
وأضاف أن ارتفاع أسعار مواد البناء، سواء بسبب نقص الطاقة أو عقود التصدير لمواد البناء لإعادة إعمار ليبيا، سيؤثر مباشرة على أسعار الوحدات بغض النظر عن حجم الطلب.
ونفى حدوث" مضاربات خرافية" كالتي شهدتها السوق في عامي 2022 و2023، مؤكداً أن المطورين أصبح لديهم وعي أكبر بالحفاظ على حركة بيع هادئة، كما توقع عدم حدوث طفرة في سوق إعادة البيع (الريسيل) بسبب عدم توفر الكثير من الوحدات الجاهزة للتسليم لدى المطورين.
ومن جانبه، أوضح الرئيس التنفيذي لشركة" ميركون للتطوير العقاري"، كريم مأمون، أن استمرار ارتفاع سعر الدولار سيؤدي بالضرورة إلى زيادة تكلفة التنفيذ، ما سينعكس على أسعار العقارات، التي يتوقع أن ترتفع بنسبة تتراوح بين 15% و20%.
وأضاف مأمون لـ" العربية Business" أن الشركات قد تتجه إلى تقليل سنوات التقسيط، من 14 سنة إلى 10 أو 8 سنوات، لمواجهة ارتفاع التكاليف، بدلاً من رفع الأسعار بشكل مبالغ فيه.
كما توقع حدوث عمليات شراء تحوطي (Panic Purchase) لحماية الأموال من التضخم عبر الاستثمار في العقار كوعاء ادخاري آمن.
بينما قال رئيس جمعية المطورين العقاريين والرئيس التنفيذي لشركة" منصات العقارية"، محمد البستاني، إن الارتفاعات الطفيفة في سعر الدولار، مثل جنيه أو جنيه ونصف، لا تؤثر بشكل كبير على السوق العقارية، موضحاً أن التأثير الحقيقي يظهر عندما يرتفع سعر الدولار بنسب تتراوح بين 10% و20%.
أشار البستاني إلى سيناريو استمرار الحرب لفترات طويلة ما قد يؤثر على أسعار الطاقة والغاز وإمدادات المواد الخام، التي يعتمد عليها قطاع العقارات بشكل أساسي في مواد البناء مثل الحديد والأسمنت والألومنيوم والطوب، نظراً لتأثرها المباشر بتكاليف الطاقة.
ورغم ذلك، استبعد حدوث أية مضاربات نتيجة الحرب، مؤكداً وفرة الإنتاج المحلي وعدم وجود نقص في المعروض.
وفيما يخص توقعات أسعار العقارات، توقع البستاني زيادة تتراوح بين 15% و20%، واصفاً هذه الزيادة بأنها طبيعية في ظل الظروف الراهنة، لافتاً إلى أن المطورين يقدمون حالياً تسهيلات كبيرة لزيادة المبيعات، موضحاً أنه في حال إلغاء هذه التسهيلات، سترتفع الأسعار تلقائياً.
وأشار إلى أن السوق كانت تنتظر نشاطاً كبيراً في النصف الثاني من العام، لكن المعطيات الحالية قد تجعل هذا الرواج يحدث في وقت أبكر مدفوعاً بالحرب الأميركية- الإسرائيلية ضد إيران.
زيادة الطلب على الوحدات الجاهزة.
وأشار مأمون إلى تحول نوعي في تفضيلات العملاء، إذ تصاعد الطلب على الوحدات الجاهزة للتسليم أو تلك المخطط تسليمها خلال عام، لا سيما من قبل المغتربين المصريين والمستثمرين من الإمارات والكويت.
ويأتي هذا التوجه نتيجة طبيعية لحالة عدم اليقين الجيوسياسي والاقتصادي، وهو ما رصدته الشركة بوضوح خلال مشاركتها في المعارض العقارية الأخيرة بالمملكة العربية السعودية.
كما ستشهد السوق العقارية الفندقية انتعاشاً متوقعاً مع زيادة الطلب على الوحدات الفندقية (Hospitality Properties) تزامناً مع انتعاش السياحة في مصر، وفقاً لمأمون.
ومن جانبه، أوضح الرئيس التنفيذي لشركة" كولدويل بانكر – مصر"، كريم زين، أن استمرار حالة عدم الاستقرار أو الحرب في المنطقة سيحدث تغييرات ملموسة في خريطة الاستثمار العقاري بمصر، مع توقع تدفقات شرائية قوية من المغتربين المصريين والمستثمرين الخليجيين، الذين يعتبرون العقار المصري بديلاً آمناً للأسواق الدولية في ظل الأزمات.
قال زين لـ" العربية Business" إن الظروف الحالية أدت إلى طفرة في الطلب على الوحدات الجاهزة للاستلام والوحدات الفندقية، حيث يسعى العملاء لتأمين أصول ملموسة وتجنب مخاطر التقلبات السعرية.
وتوقع أن تدفع هذه الضغوط السوقية الأسعار للارتفاع بنسبة تتراوح بين 15% و20%، وهي نسبة تتجاوز الزيادات الطبيعية المعتادة، مضيفاً أن أكبر الطلبات والزيادات السعرية ستتركز في منطقتي الساحل الشمالي والشيخ زايد الجديدة، باعتبارهما الوجهتين المفضلتين للاستثمار في الوقت الحالي.
التعليقات (0)
لا توجد تعليقات حتى الآن. كن أول من يعلق!
أضف تعليقك