ماذا لو دفع المستثمر مبالغ تفوق نسبة إنجاز العقار؟

في سوق عقاري يتسم بالحيوية والتعقيد، توضح دائرة الأراضي والأملاك في دبي الإطار القانوني والإجرائي للتعامل مع المشاريع المتعثرة أو الملغاة، مؤكدة أن صلاحياتها تختلف باختلاف الوضع القانوني لكل مشروع، بين «قيد الإلغاء» و«ملغي» و«متوقف».

وإذا لم يبدأ المشروع وكان قيد الإلغاء، فإن الدائرة لا تملك صلاحية فسخ التعاقد بين المطور والمستثمر، بناءً على طلب الأخير، وفي هذه الحالة، يتعين على المستثمر الراغب بإنهاء التعاقد اللجوء إلى المحكمة العقارية المختصة، بينما يقتصر دور الدائرة على التوفيق بين الطرفين ومحاولة تسوية النزاع ودياً، دون الفصل في موضوع النزاع.

أما في حال صدور قرار رسمي بإلغاء المشروع، فيُحال الملف إلى قسم تصفية المشاريع، الذي يطالب المطور بإعادة المبالغ المدفوعة من المستثمرين، خلال 60 يوماً من تاريخ قرار الإلغاء، ويمكن تمديد المهلة إذا وجدت أسباب تستدعي ذلك، وفي حال عدم التزام المطور، تُحال القضية إلى المحكمة لضمان حقوق المستثمرين.

ويبدأ قسم التصفية عمله فعلياً، بعد تثبيت صفة «ملغي» على المشروع، سواء بطلب من المطور أو بقرار رسمي، حيث يتم استرداد الأموال من حساب الضمان وإيداعها في حساب الأمانات لدى الدائرة، تمهيداً لتوزيعها على المستحقين، كلياً أو بنسبة تتناسب مع الرصيد المتوافر.

في المقابل، إذا كانت نسبة الإنجاز لا تتجاوز 5%، حتى مع إيداع معظم المبالغ في حساب الضمان، فإن ذلك لا يمنح المستثمر حق استرداد أمواله عبر المؤسسة ما لم يصدر قرار إلغاء رسمي، ويظل الخيار القانوني المتاح هو اللجوء إلى القضاء، طالما أن المشروع لم يُلغَ بعد.

وتشير الدائرة، إلى أن المشاريع «قيد الإلغاء» تمر بسلسلة إجراءات، قد تستغرق ما لا يقل عن ثلاثة أشهر، تشمل تقديم التظلم، ودراسة اللجنة المختصة، ورفع تقرير نهائي يتضمن التوصية المناسبة، سواء بالمضي في الإلغاء أو اتخاذ تدابير أخرى، أما في المشاريع الملغاة التي أُحيلت إلى لجنة التصفية العقارية بمحاكم دبي، فإن الإعلان عن التفاصيل يخضع لتحفظات إدارية وقضائية.

وبالنسبة للمشاريع التي لم تُلغَ ونسبة إنجازها متدنية، تؤكد المؤسسة أنها تراقب التقدم الإنشائي دورياً، وتخاطب المطورين لمنحهم مهلة لتصويب أوضاعهم، وإذا لم يقدم المطور مبررات مقبولة، أو لم يلتزم بخطة تصحيحية، تبدأ إجراءات الإلغاء وفق الأطر المعتمدة.

تعكس شكاوى المستثمرين بشأن صعوبة التواصل مع بعض المطورين، إشكالية أوسع في السوق، وتوضح الدائرة أن جدول الدفعات مرتبط بنسب الإنجاز، ما يمنح المستثمر الحق في طلب شهادة رسمية من استشاري المشروع المعتمد، تؤكد بلوغ المرحلة المحددة قبل سداد أي دفعة، كما يمكن متابعة نسب الإنجاز عبر الموقع الرسمي للدائرة أو التطبيق الذكي من خلال خدمة تتبع المشاريع.

يحق للمستثمر كذلك طلب تقرير فني مبسط عن حالة المشروع، يعده المدقق الفني التابع للمؤسسة، مقابل رسم قدره 15 ألف درهم للوحدة أو الفيلا، أما في الحالات التي تتراوح فيها نسبة الإنجاز بين 40% و60%، مع توقف كامل للمشروع وغياب المطور، فتتدخل الدائرة لحماية حقوق الأطراف والعمل على استكمال المشروع، بما يحد من الخسائر ويصون استقرار السوق.

في ظل هذه المعادلة، تبقى الفترة الزمنية لتصفية المشاريع غير محددة، إذ تعتمد على اكتمال المستندات، وتوافر الأموال، وتحديد المستحقين، مع ترتيب كل مشروع وفق أولويته في مسار التصفية.