العاصمة الإدارية... من مشروع ضخم إلى مقر للحكم بعيداً عن الأشرار

خلال افتتاحه مقر القيادية الاستراتيجية للدولة (الأوكتاغون) في احتفال ضخم بالعاصمة الإدارية مساء أول من أمس السبت، شدد الرئيس المصري عبد الفتاح السيسيعلى أهمية وجود عاصمة جديدة تكون فيها كل أجهزة الدولة ضمن الجمهورية الجديدة"، مبرّراً ذلك بأنه كان لا بد من خروج الدولة من العاصمة القاهرة لضمان عدم تكرار الأحداث التي شهدتها البلاد عام 2011، والتي شهدت محاصرة المحكمة الدستورية العليا ومجلس الشعب ووزارة الدفاع لممارسة الضغط حتى تدار الأزمة تحت ضغط وخوف ممن سماهم الأشرار والإرهابيين الذين لن يتوقفوا، وحتى لا يستطيع أحد تكرار ذلك في مصر مجدّداً.

جاءت كلمات السيسي مغايرة لما ذكره حول الهدف من مشروع العاصمة الإدارية الذي دشنه عام 2015، لبناء مدينة جديدة نموذجاً اقتصادياً مختلفاً، حيث استهدفت الرئاسة في حينه بناء شركة مساهمة بين الجيش وهيئة التنمية العمرانية بوزارة الإسكان، تمتلك مدينة كاملة، تعتمد على نفسها وتمول نفسها من بيع الأراضي، ثم تتحول لاحقاً إلى واحدة من أكبر الشركات المدرجة في البورصة المصرية بقيمة سوقية قد تتجاوز 300 مليار جنيه (الدولار = نحو 49 جنيهاً)، وفق تصريحات رئيسها خالد عباس، رئيس شركة العاصمة للتنمية العمرانية.

كشفت كلمات السيسي يوم السبت عن تحولات جوهرية في نظرة السلطة إلى العاصمة، وذلك بعد أربعة أيام من تصريح مساعد رئيس مجلس الوزراء والرئيس التنفيذي لوحدة الشركات المملوكة للدولة هاشم السيد بأن الحكومة تخطط لطرح حصة تصل إلى 1% من أسهم شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية في البورصة المصرية.

وبعد عشر سنوات من إطلاق العاصمة الإدارية، تحتفي السلطات ببناء مدينة جديدة، ونقل أجهزة الحكومة إلى مقرها الدائم، وإنشاء أكبر منطقة أعمال في أفريقيا، لكن الشركة التي تدير هذا المشروع ما زالت تواجه اختبار السوق، لأن المدينة كما بنيت لن تدخل البورصة ولكن هي التي ستدخلها، لأن المستثمر لن يسأل عن عدد الأبراج أو اتساع الطرق أو ضخامة الحي الحكومي، بل سيسأل عن القوائم المالية وهيكل الملكية، وطريقة تقييم الأصول، والعائد المتوقع على الاستثمار.

يؤكد اقتصاديون أن الإعلان الأخير عن طرح 1% من أسهم الشركة المالكة للعاصمة الإدارية لا يمثل نهاية قصة شركة العاصمة، بل بداية مرحلة جديدة ستكون فيها قيمة الشركة خاضعة لأول مرة لحكم السوق، لا لتقديرات مسؤوليها.

سردية اقتصادية في البدايةبدا التصريح للوهلة الأولى وكأنه مجرد إضافة جديدة إلى برنامج الطروح الحكومية، الذي يستهدف بيع أكثر من 20 شركة خلال العام الجاري (2026)، لكن خلف هذا الرقم الصغير، تختبئ قصة اقتصادية أكبر بكثير، تعكس التحول الذي شهدته واحدة من أكثر الشركات غموضاً في الاقتصاد المصري.

فقبل أقل من ثلاث سنوات، لم تكن الحكومة تتحدث عن بيع 1% من الشركة، وإنما عن إدراج كيان قُدرت أصوله بأكثر من 350 مليار جنيه، ليصبح، حسب تصريحات رئيسه التنفيذي خالد عباس، أحد أكبر الكيانات العقارية المدرجة في سوق المال المصرية.

في تصريحات سابقة، قال عباس لـ" العربي الجديد" إن الطرح سيكون في يوليو/ تموز 2024، ثم تأجل إلى نوفمبر/ تشرين الثاني 2024، ثم تأجل مرة أخرى إلى 2025، قبل أن يختفي الملف بالكامل من التصريحات الرسمية، ويعود اليوم بصورة مختلفة تماماً.

في رأي خبراء اقتصاد، لا يتعلق التحول فقط بنسبة الطرح، بل يثير سؤالاً كبيراً حول كيفية انتقال شركة قيل إنها ستكون جوهرة برنامج الطروح العامة إلى شركة لا تزال تبحث عن تقييم نهائي بعد عشر سنوات من تأسيسها، لتتحول إلى مجرد مقر دائم للحكومة والأجهزة السيادية التي يعنيها تأمين نفسها في مواجهة أي اضطرابات مستقبلية، بينما يجرى تمويلها من الدولة، بما يلغي دورها شركةً مساهمةً تمتلك الأرض وتتولى بيعها للمستثمرين وتمويل البنية الأساسية من حصيلة هذه المبيعات، بحيث تصبح المدينة، وفق الرواية الرسمية، مشروعاً قادراً على تمويل نفسه دون تحميل الموازنة العامة أعباء إضافية.

في لقاءاته الإعلامية السابقة، أكد عباس أن شركة العاصمة للتنمية العمرانية تختلف عن هيئة المجتمعات العمرانية، لأنها تعمل باعتبارها شركةً استثماريةً تحقق أرباحاً وتمول توسعاتها ذاتياً، بل أعلن أكثر من مرة أن الهدف النهائي هو إدراج الشركة في البورصة بعد الانتهاء من تقييم أصولها، لكن بعد مرور عقد تقريباً على تأسيسها، لم يتحقق أي من هذه الوعود بالكامل، فالطرح لم يتم، والتقييم النهائي لم يُعلن، رغم تغيير بيوت الخبرة المتخصصة عدة مرات خلال عامين، والقوائم المالية التفصيلية التي ينتظرها المستثمرون قبل الاكتتاب لم تُنشر للرأي العام، في المقابل، تحولت العاصمة نفسها إلى مقر دائم للحكومة، بينما بقيت الشركة خارج السوق.

قال خبير مالي في البورصة المصرية لـ" العربي الجديد": " في أي سوق مال، هذا التردد لا يعد مجرد تأخير إداري، بل يعكس أن السوق لا تمتلك إجابة عن القيمة الحقيقية للشركة، فإذا كانت قيمتها أكثر من 350 مليار جنيه، فلماذا تعلن الحكومة عن طرح نسبة 1% فقط، التي تعني نظرياً نحو ثلاثة مليارات جنيه، وهي نسبة محدودة تبين أن تقييم الأصول ما زال أمراً غير محسوم، لاعتبارات تتعلق بهيكل الملكية العالقة بين الجيش ووزارة الإسكان، وعدم استكمال الشركة متطلبات الحوكمة والإفصاح اللازمة لطرح أكبر.

وبينما لم تقدم أي جهة رسمية إجابة تفصيلية، فإن غياب الإجابة للمستثمرين لا يقل أهمية عن نسبة الطرح نفسها.

يشير الخبير المالي أن المشكلة الأساسية تكمن في أن شركة العاصمة ليست شركة تطوير عقاري بالمعنى التقليدي، فهي لا تمتلك مشروعاً أو مشروعين، وإنما تدير مدينة تمتد على مساحة تقارب 170 ألف فدان، تضم الحي الحكومي، ومنطقة الأعمال المركزية، وأحياء سكنية واستثمارية، وشبكات طرق ومرافق، ومشروعات نفذت بواسطة جهات حكومية متعددة.

وحسب المصدر، هنا تبدأ المعضلة، فعندما يقيم مستثمر شركة عقارية، فإنه يحسب قيمة الأراضي، والمباني، والإيرادات، والديون، أما في حالة شركة العاصمة، فإن الأسئلة تصبح أكثر تعقيداً حول ما هي الأصول التي تمتلكها الشركة فعلياً؟ وهل تشمل التقييمات الطرق الرئيسية وشبكات الكهرباء والمياه؟ وما هو مصير الحي الحكومي الذي انتقلت إليه الوزارات غير المعلوم حتى الآن؟ وكيف ستنقل أصوله المنفذة عبر قروض أجنبية ضمن ميزانية الشركة؟ أم أنها ستظل مملوكة للدولة؟يؤكد خبير سوق المال أن هذه الأسئلة ليست نظرية، بل هي التي تحدد القيمة التي سيدفعها المستثمر مقابل السهم، لافتاً إلى أنه منذ إطلاق المشروع، تؤكد الحكومة أن العاصمة الإدارية لا تعتمد على الموازنة العامة للدولة، بينما الواقع يظهر عكس ذلك تماماً.

تتفق رؤية خبير سوق المال مع ما أثارته تقارير دولية، حيث أفردت مجلة ذا إيكونوميست تقريراً حديثاً بأكثر من 28 صفحة، حول التكاليف الهائلة التي تحملتها الدولة من جراء القروض التي تحملتها الموازنة العامة لإنشاء الحي الحكومي وبناء محطات الكهرباء والتبريد وشبكات الطرق والرقابة الأمنية الكثيفة وشق" النهر الأخضر" في بلد يعاني من ندرة المياه.

أشارت مجلة ذا إيكونوميست إلى أن العاصمة تمثل قلب برنامج المشروعات العملاقة الذي توسعت فيه مصر خلال العقد الأخير، في وقت ارتفع فيه الدين الخارجي بصورة كبيرة، من نحو 46 مليار دولار في يونيو/ حزيران 2014 إلى ما تجاوز 168 مليار دولار في نهاية 2023، قبل أن يتراجع إلى نحو 155 مليار دولار مع سداد جزء من الالتزامات وتدفقات صفقة رأس الحكمة، وفق بيانات البنك المركزي المصري.

يشير التقرير إلى المشروعات التي أصبحت جزءاً من المنظومة الاقتصادية للعاصمة، مثل القطار الكهربائي الخفيف، وشبكات الطرق الإقليمية، ومحطات الكهرباء العملاقة، وشبكات المياه والصرف، جرى تمويلها من خلال قروض حكومية أو استثمارات نفذتها هيئات الدولة، وهو ما يجعل الفصل بين تكلفة المدينة وتكلفة الشركة المالكة للمدينة أمراً شديد التعقيد، مشيرة إلى دور الصين المحوري في تمويل وتنفيذ منطقة الأعمال المركزية، حيث قدم تحالف بنوك صينية، بقيادة البنك الصناعي والتجاري الصيني (ICBC)، تمويلاً تجاوز ثلاثة مليارات دولار لإنشاء منطقة الأعمال المركزية، بينما تولت شركة الصين الحكومية للهندسة الإنشائية (CSCEC) تنفيذ البرج الأيقوني و20 برجاً آخر، في واحدة من أكبر المشروعات الصينية ضمن مبادرة" الحزام والطريق".

حضور أجنبي في التمويل والإدارةلم يقتصر الحضور الأجنبي على التمويل والإنشاء، بل امتد إلى إدارة محطات توليد الكهرباء والتبريد وتشغيل بعض المرافق الذكية، وأنظمة التحكم الرقمي، وإدارة المباني، في حين تعاقدت الدولة مع شركات دولية في مجالات تشغيل البنية التحتية كالمونوريل والقطار الكهربائي والخدمات الفنية، بما يعني أن المدينة ستتحمل مستقبلاً تكاليف تشغيل وصيانة مرتفعة للحفاظ على منظومة تعتمد على التكنولوجيا المتقدمة.

وسبق لصحيفة نيويورك تايمز الأميركية أن نشرت تحقيقاً في أكتوبر/ تشرين الأول عام 2022 بعنوان" عاصمة تليق بالفراعنة… ولكن بأي ثمن؟ "، قدمت فيه صورة أكثر تعقيداً، حيث قدرت تكلفة المشروع بنحو 59 مليار دولار، موضحة أن هذا الرقم يستند إلى تقديرات لمجمل الأعمال الإنشائية والمشروعات المرتبطة بالمدينة، وليس إلى ميزانية حكومية رسمية منشورة.

وقالت إن الخطة الأصلية كانت تقوم على تمويل العاصمة من بيع الأراضي واستثمارات القطاع الخاص والمستثمرين الأجانب، لكنها أشارت إلى أن الحكومة اضطرت لاحقاً إلى تحمل تكلفة استئجار مقار الوزارات داخل العاصمة الجديدة بما يقارب 203 ملايين دولار سنوياً، وهو ما نقل جزءاً من العبء المالي إلى الدولة.

لفت التقرير إلى أن الاقتصاد المصري كان قد حصل على قروض متتالية من صندوق النقد الدولي، بينما كانت الدولة تمضي في تنفيذ سلسلة من المشروعات العملاقة، وهو ما دفع الجريدة إلى التساؤل حول قدرة الخزانة العامة على تحمل هذه الالتزامات في المدى الطويل، مؤكدة أنه رغم أن العاصمة الإدارية تعد أكبر مشروع عمراني في تاريخ مصر الحديث، فإن الحكومة لم تعلن حتى الآن رقماً رسمياً ونهائياً لإجمالى تكلفة المشروع، وهو ما جعل تقديرات المؤسسات الدولية والخبراء تتباين بصورة لافتة، تبعاً لما إذا كانت تشمل المدينة نفسها فقط، أم تمتد إلى شبكات الطرق والقطار الكهربائي والمرافق والبنية الأساسية التى أُنشئت لخدمتها.

في المقابل، تؤكد الحكومة أن الربط المباشر بين الدين الخارجي والعاصمة الإدارية مضلل، لأن المشروع لا يمول من الموازنة العامة، وإنما من خلال شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، التي تعتمد على بيع الأراضي للمطورين، وإعادة استثمار حصيلة المبيعات في استكمال أعمال الترفيق والبناء.

وتصر الحكومة على أن هذه القراءة تتجاهل القيمة الاقتصادية طويلة الأجل للمشروع، وأن المدن الجديدة تمثل استثماراً في مستقبل الدولة، وليس مشروعاً قصير الأجل يقاس بعائد السنوات الأولى فقط.

يأتي ذلك بينما تواصل شركة العاصمة الإدارية تحقيق إيرادات مرتفعة من بيع الأراضي، في الوقت الذي تعثرت فيه خطة الإدراج.

ففي أحدث تصريحاته، أعلن عباس أن الشركة رفعت أسعار الأراضي الاستثمارية بنسبة 15% في آخر طرح، مبرراً ذلك بارتفاع تكاليف توصيل المرافق العامة، كما كشف أن الشركة تستهدف تحقيق مبيعات تتراوح بين 20 و22 مليار جنيه خلال العام الجاري، من خلال طرح أراضٍ جديدة في الحي السكني R8، مشيراً إلى أن 35 مطوراً عقارياً تنافسوا على 16 قطعة أرض.

تعكس الأرقام استمرار الطلب على الأراضي، وفي الوقت نفسه، تظهر حقيقة أن بيع الأراضي لا يزال المصدر الرئيسي للنقد داخل الشركة، ما يثير حفيظة المستثمرين في البورصة الذين يجدون أنفسهم أمام شركة لبيع الأراضي، ولا يعلمون مصيرها إذا ما تراجع المخزون القابل للبيع في السنوات المقبلة.

يقول المحلل المالي محمد عبد الحميد لـ" العربي الجديد" إنه في الأسواق العالمية، ترتفع تقييمات الشركات العقارية عندما تتحول من بيع الأراضي إلى امتلاك أصول تحقق دخلاً متكرراً، مثل الأبراج الإدارية والفنادق والمراكز التجارية، وشبكات الخدمات، أما الاعتماد على بيع الأراضي وحده، فيعني أن الشركة تحقق أرباحها من تصفية جزء من أصولها، وليس من تشغيلها، مبيناً أنه عندما أطلقت الحكومة المشروع، كان أحد أهم مبرراته أنه سيجذب استثمارات أجنبية ضخمة، وأن المدينة الجديدة ستصبح مركزاً مالياً وإدارياً إقليمياً، لكن بعد عشر سنوات، تبدو الصورة أكثر تواضعاً، فالاستثمارات الأجنبية الكبرى انحصرت عملياً في منطقة الأعمال المركزية التي تنفذها شركات صينية، إضافة إلى بعض المشروعات العقارية والاستثمارية الخليجية، أما غالبية المبيعات، فجاءت من مطورين مصريين اشتروا الأراضي من شركة العاصمة.

وفي تقريرها المذكور أعلاه، كتبت نيويورك تايمز أن المشروع انطلق على أساس أن المستثمرين المحليين والأجانب سيتحملون الجزء الأكبر من التمويل، لكن مع تباطؤ الإقبال، اضطرت الحكومة إلى تحمل تكلفة تشغيل وانتقال المؤسسات الحكومية، وهو ما أثار تساؤلات حول النموذج المالي الذي قامت عليه العاصمة، أما The Economist، فربطت مستقبل المشروع بقدرة الاقتصاد المصري على جذب استثمارات إنتاجية.

مطلوب إفصاحات مالية كاملة.