لماذا ترتفع أسهم القطاع العقاري في البورصة رغم انخفاض المبيعات؟

مع الأخذ في الاعتبار أنه من الناحية النظرية هناك فارق بين المشهدين، فالأول يتحدث عن سوق العقارات الفعلي وحجم وعدد القيمة التعاقدية والوحدات المباعة فعليا في السوق، والمشهد الثاني من سوق الأسهم والذي يشترى فيه الأفراد والشركات أوراق مالية بناء على توقعاتهم لسعر هذه الأوراق في المستقبل القريب أو المتوسط.

هذا التناقض يطرح السؤال الأكثر جدلا: كيف يرى كبار المستثمرين في سوق الأسهم توقعات ارتفاع أسعار أسهم الشركات العقارية رغم تراجع مبيعاتها الفعلية على أرض الواقع؟تعقيدات المشهد العقاري تتمثل في تقرير صادر عن شركة" ذا بورد كونسلتينغ"، يرصد تراجع في عدد الوحدات مقابل الحفاظ على القيمة، إذ كشفت أحدث الإحصاءات للربع الأول من 2026 عن تغير ملموس في سلوك المشترين والمطورين، فمن حيث القيمة لم يشهد السوق تراجع كبير في قيمة العقارات، إذ حققت أكبر 10 شركات تطوير عقاري مبيعات تعاقدية بلغت 271 مليار جنيه، بتراجع قدره 6.

5% مقارنة بالربع الأول من 2025" والذي سجل 290 مليار جنيه".

ومن حيث عدد الوحدات المباعة، سجل السوق تراجعا ملحوظا بنسبة 15% في عدد الوحدات المباعة" نحو 15.

5 ألف وحدة فقط"، خلال الربع الأول من العام.

يمكن قراءة هذه الأرقام من حيث التباين بين تراجع الوحدات" 15%" وتماسك نسبي للقيمة - تراجع 6.

5% فقط- والذى يعتبره البعض مؤشر على ارتفاع الأسعار، وهو ما دفع الشركات إلى استراتيجية تسعيرية جديدة تعتمد على" طرح وحدات بمساحات أصغر مع رفع سعر المتر المربع" للحفاظ على هوامش الربحية وتسهيل القدرة الشرائية للعملاء.

فالقيمة السوقية لأكبر 5 شركات عقارية تخطت حاجز 4.

22 مليار دولار، وتستحوذ" مجموعة طلعت مصطفى" وحدها على نحو نصف هذه القيمة" بـ2 مليار دولار"، تليها" إعمار مصر" بـ894 مليون دولار، ثم" أوراسكوم للتنمية" بـ516 مليون دولار.

وبلغ إجمالي أرباح الشركات العقارية الكبرى نحو 41.

6 مليار جنيه بزيادة 2.

8%، مستفيدة من تسعير الوحدات وإيرادات التسليمات، واستحوذت مجموعة طلعت مصطفى على 44% من هذه الأرباح بصافي تخطى الـ18 مليار جنيه.

ويمر السوق العقاري بحالة" فرز وتجنيب"، فالمطورون الذين يمتلكون قدرة على التسليم وتقديم خدمات إدارة المرافق" ما بعد البيع" يستحوذون على حصة الأسد، في حين تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة أزمة سيولة وتحديات في استقطاب العملاء.

يقول أمير عاشور مدير المبيعات والتسويق في شركة تايكون لإدارة الأصول، إن المراقب لسوق الأسهم المصرية يسهل عليه رصد العلاقة العكسية دائما بين حجم المبيعات الفعلي للشركات العقارية وقيمة أسهم هذه الشركات في البورصة، وهي متوالية تتكرر على الأقل مرتين كل عام، وهو الأمر الذي أصبح يعتاد عليه أغلب المتداولين في البورصة.

ويوضح عاشور، أن الوضع في سوق الأسهم للقطاع العقاري على العكس من السوق الفعلي، رغم أن أسعار التداول لأسهم القطاع لا تزال أقل من السعر العادل، فالعقارات تشهد انخفاض في الأسعار بسبب انخفاض سعر الفائدة الذي كان يدفع الأسعار في الارتفاع في العامين الماضيين، وهو السبب وراء الزخم الكبير حول أسهم القطاع العقاري منذ بداية العام.