منذ العام الماضي، بدأت المملكة العربية السعودية اتخاذ خطوات متسارعة نحو فتح سوقها العقارية أمام غير السعوديين، عبر إقرار تشريعات جديدة، وإطلاق اللوائح التنفيذية والمنصات الرقمية، تمهيدا لتطبيق نظام يتيح التملك وفق ضوابط ونطاقات جغرافية محددة.
ورغم إمكانية استئجار الأجانب العقارات أو الاستثمار من خلال هياكل قانونية محدودة أو الحصول على موافقات استثنائية في بعض الحالات، فإن التملك المباشر في المدينتين المقدستين ظل شبه مغلق أمام غير السعوديين.
list 1 of 4ما تأثير فتح سوق العقارات في السعودية أمام الأجانب؟list 2 of 4تحول اقتصادي كبير.
السعودية تفتح باب تملّك العقارات لغير المواطنينlist 3 of 4الأسهم السعودية تقفز وسط توقعات برفع قيود ملكية الأجانبlist 4 of 4تشمل مكة والمدينة.
السعودية تحدد أماكن تملك الأجانب للعقاراتوتوجت تلك الخطوات بدخول نظام تملك غير السعوديين للعقار حيز التنفيذ في يناير/كانون الثاني 2026، فيما أعلنت الهيئة العامة للعقار في بيان لها الأسبوع الماضي أنها بدأت في استقبال طلبات تملك الأجانب للعقارات.
ويتناول هذا التقرير كيف أعادت المملكة رسم خريطة الاستثمار العقاري للأجانب، من خلال استعراض شروط وضوابط الملكية، وأبرز المشروعات التي ستستقطب المستثمرين، وتحليل واقع السوق العقارية في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
كما يستعرض آراء بعض المحللين حول تأثير بدء تطبيق هذا النظام، وتجارب بعض دول مجلس التعاون الخليجي المماثلة، وما يمكن أن تعنيه هذه الخطوة لمستقبل القطاع العقاري السعودي وجاذبيته أمام رؤوس الأموال العالمية.
لماذا استغرقت المملكة سنوات قبل إقرار هذا النظام؟جاء النظام الجديد امتدادا للتحول الاقتصادي الواسع الذي تشهده المملكة منذ إطلاق رؤية 2030، والتي تستهدف تنويع مصادر الدخل وتقليل الاعتماد على النفط، من خلال تعزيز الاستثمار الخاص وتطوير السياحة ودعم القطاعات غير النفطية، وفي مقدمتها القطاع العقاري.
غير أن مكة المكرمة والمدينة المنورة تمثلان حالة استثنائية تختلف عن بقية المدن، إذ تتمتعان بمكانة خاصة لدى ما يقارب ملياري مسلم حول العالم، وهو ما فرض على صانع القرار السعودي تحقيق توازن دقيق بين الأهداف الاقتصادية والاعتبارات الدينية والتنظيمية.
ولهذا السبب اختارت المملكة اتباع نهج تدريجي بدلا من تحرير السوق دفعة واحدة، فأقرت نظاما جديدا يحل محل النظام السابق الصادر عام 2000، مع منح الجهات التنظيمية فترة انتقالية لإعداد اللوائح التنفيذية، وتحديد المناطق المسموح بالتملك فيها، وإنشاء منصة إلكترونية لاستقبال طلبات المستثمرين الأجانب.
وفي هذا الإطار أطلقت الهيئة العامة للعقار منصة إلكترونية موحدة لمعالجة طلبات التملك، بما يتيح إجراءات أكثر وضوحا وشفافية مقارنة بالنظام السابق الذي كان يعتمد بدرجة كبيرة على الموافقات الاستثنائية.
أين يمكن لغير السعوديين تملك العقارات؟يعتقد البعض أن المملكة فتحت سوقها العقارية كلها أمام المستثمرين الأجانب، إلا أن الواقع مختلف.
فالنظام الجديد يعتمد على مبدأ المناطق الجغرافية المحددة، بحيث يقتصر التملك على المناطق التي يحددها مجلس الوزراء، مع إمكانية تعديل هذه المناطق أو توسيعها مستقبلا بما يتوافق مع مستهدفات التنمية والخطط العمرانية.
ويمنح هذا النهج صانع القرار مرونة كبيرة في توجيه الاستثمارات نحو المشاريع الإستراتيجية، مع الحد من المضاربات في الأحياء السكنية التقليدية.
ويشبه هذا النموذج ما تطبقه بعض دول الخليج، لكنه يتضمن ضوابط إضافية نظرا للطبيعة الخاصة لمكة المكرمة والمدينة المنورة.
ما الذي يميز مكة المكرمة والمدينة المنورة؟تخضع المدينتان المقدستان لقواعد تختلف عن بقية مدن المملكة؛ إذ أتاح النظام الجديد للمسلمين من غير السعوديين تملك العقارات داخل مناطق محددة تعتمدها الحكومة.
ويمثل ذلك تحولا مهما مقارنة بالنظام السابق، إذ كانت مشاركة المستثمرين الأجانب في المدينتين تقتصر غالبا على عقود الإيجار أو الاستثمار غير المباشر أو الموافقات الخاصة.
أما اليوم، فقد أصبح بالإمكان تملك العقار بصورة مباشرة للمستثمرين المؤهلين، ولكن ضمن مشاريع ومناطق محددة فقط، وليس في جميع الأحياء.
ما الاشتراطات الأساسية لعملية التملك العقاري؟لضمان نظامية الصفقة العقارية للأفراد غير السعوديين، حددت الهيئة العامة للعقار 3 متطلبات عامة تسبق الشروع في الشراء، تشتمل هذه المتطلبات على ضرورة أن يكون العقار المستهدف مسجلا بشكل رسمي في السجل العقاري.
كما يلتزم المشتري بالإفصاح الكامل عن كافة البيانات والمعلومات المرتبطة بالعملية.
ومن الناحية المالية، يُشترط أن تتم جميع التعاملات وسداد قيمة العقار حصرا عبر وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة والموثقة من البنك المركزي السعودي.
وتختلف خيارات التملك للمقيمين داخل المملكة بناء على نوع وثيقة الإقامة التي يحملونها، فالأجنبي حامل" هوية مقيم" العادية يحق له الشراء في جميع مدن المملكة إذا كان العقار يقع ضمن النطاق الجغرافي المخصص، مع اشتراط أن يكون مسلما للتملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة.
وفي المقابل، يتمتع حامل" الإقامة المميزة" بمرونة أكبر؛ إذ يتاح له التملك للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية في جميع مدن المملكة خارج النطاقات المخصصة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، التي لا يُسمح له فيهما بالتملك الكامل خارج المناطق المحددة، وإنما يُمنح حق الانتفاع وفقا لأنظمة مركز الإقامة المميزة.
كما يتيح النظام للأفراد الأجانب غير المقيمين في المملكة (مثل المستثمرين من الخارج) تملك العقارات، ولكن ضمن نطاق جغرافي محدد، إذ يقتصر حقهم في الشراء والتملك على العقارات الواقعة داخل النطاقات الجغرافية المخصصة لذلك في مختلف مدن المملكة.
ما الخطوات الرقمية لإتمام عملية الشراء؟لإتمام هذه العملية، يتوجب تجهيز الإقامة السارية (للمقيمين)، أو استخراج هوية رقمية عبر الممثليات الخارجية وفتح حساب بنكي محلي ورقم هاتف سعودي مرتبط بالهوية (لغير المقيمين)، بحسب موقع الهيئة العامة للعقار.
فيما تتمثل الخطوة التالية في اختيار العقار والتحقق عبر تصفح العقارات المتوفرة داخل منصة" عقارات السعودية" للتأكد من نظامية العقار ومطابقته للنطاقات الجغرافية المسموح له بالتملك فيها.
أما الخطوة الثالثة فتتمثل في تسجيل الدخول إلى بوابة" عقارات السعودية" الإلكترونية للبدء في المعاملة رسميا، ثم إصدار شهادة الأهلية عبر تقديم طلب التحقق من استيفاء كافة الشروط والمتطلبات عبر المنصة ثم انتظار صدور" شهادة الأهلية للتملك".
وبعد ذلك تبقى خطوة أخيرة تتمثل في السداد والإفراغ الإلكتروني عبر دفع الرسوم المقررة وضريبة التصرفات العقارية (5%)، ثم إتمام عملية الإفراغ الإلكتروني لنقل الملكية وتوثيق الصك مباشرة في السجل العقاري لتصبح مالكا رسميا للعقار.
وينظم الدليل العقاري آلية تملك أفراد الأسرة لضمان عدم تعدد العقارات السكنية للشخص الواحد؛ حيث يُعامل زوج الفرد غير السعودي وأبناؤه (الذين لا يحملون الجنسية السعودية) بصفتهم تابعين له في العقار المخصص للسكن الشخصي.
وبناء على ذلك، لا يحق للزوج أو الأبناء الانفراد بتملك عقار سكني آخر مستقل، إلا في حالات قانونية محددة نص عليها النظام، مثل انتهاء العلاقة الزوجية بشكل رسمي (كالطلاق)، أو بلوغ سن الأبناء 25 عاما.
ما أبرز المشاريع المتوقع أن تستقطب المستثمرين الأجانب؟اختارت المملكة توجيه الاستثمار الأجنبي نحو المشاريع العمرانية الكبرى بدلا من فتح المجال لشراء العقارات السكنية التقليدية.
ومن أبرز هذه المشاريع مشروع جبل عمر المجاور للمسجد الحرام، وهو من أكبر مشاريع التطوير متعددة الاستخدامات في العالم الإسلامي، إذ يضم فنادق عالمية وأبراجا سكنية ومراكز تجارية ومرافق خدمية تستهدف ملايين الحجاج والمعتمرين سنويا.
كما يبرز مشروع مسار باعتباره واحدا من أكبر مشاريع إعادة تطوير مدينة مكة المكرمة، إذ يمتد على كيلومترات، ويضم فنادق وشققا فندقية ومباني سكنية ومكاتب ومراكز تجارية، باستثمارات تتجاوز مئة مليار ريال (نحو 26.
6 مليار دولار)، وهو أحد أهم المداخل الحديثة المؤدية إلى المسجد الحرام.
وتشمل المشاريع أيضا ضاحية الذخيرة وأبراج مكة وغيرها من المشاريع التي تستهدف تطوير البنية التحتية لقطاع الضيافة والإسكان في المدينة المقدسة.
أما في المدينة المنورة، فتتجه السياسة ذاتها نحو المشاريع المتكاملة، وفي مقدمتها مشروع رؤى المدينة، الذي يستهدف تطوير المنطقة المحيطة بالمسجد النبوي، عبر إنشاء فنادق ووحدات سكنية ومرافق تجارية جديدة، بما يعزز قدرة المدينة على استقبال أعداد متزايدة من الزوار ضمن مستهدفات رؤية 2030.
ما مستوى أسعار العقارات في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟تختلف الأسعار بصورة كبيرة بحسب الموقع وقربه من الحرمين الشريفين.
ففي المناطق المركزية المحيطة بالمسجد الحرام، تعد الأسعار من الأعلى في المملكة، نتيجة محدودية الأراضي واستمرار الطلب المرتبط بالحج والعمرة، بينما تنخفض الأسعار تدريجيا كلما ابتعدت المشروعات عن المنطقة المركزية.
وفي الفئة الأكثر تميزا في مكة المكرمة، مثل جبل عمر، تصل أسعار العقارات الفاخرة إلى مستويات استثنائية، إذ يتم تداول وحدات السكن الفاخر بمتوسطات تتراوح بين 104 آلاف إلى 110 آلاف ريال سعودي (نحو 27.
6 ألفا إلى 29.
2 ألف دولار) للمتر المربع الواحد.
وفي المشاريع الأوسع متعددة الاستخدامات مثل" ذاخر مكة" أو الأحياء المتميزة الثانوية مثل المعابدة، تصل الأسعار ما بين 10 آلاف و15 ألف ريال سعودي (نحو 2660 و4000 دولار) للمتر المربع.
وفي مشروع رؤى المدينة بالمدينة المنورة، تشير مؤشرات السوق للشقق الفاخرة المرتبطة بقطاع الضيافة لنطاق أسعار يتراوح بين 25 ألفا و40 ألف ريال سعودي (نحو 6650 و10640 دولارا) للمتر المربع، اعتمادا على القرب والإطلالة المباشرة على المسجد النبوي الشريف.
وتأتي تلك التقديرات وسط توقعات بأن يؤدي دخول رأس المال الأجنبي في هذه الفئات إلى زيادة تقدر بنحو 15% إلى 20% في حجم تداولات السوق في السنوات الثلاث المقبلة، مما يسهم في استقرار التقييمات وضخ السيولة التي يحتاجها المطورون.
فرصة قوية للسوق العقارية السعودية لتعزيز جاذبيتهاوفي هذا الإطار، يرى عبد الرحمن العضياني، مدير إدارة التسويق بشركة هاز للتطوير والاستثمار العقاري، أن النظام الجديد من المرجح أن ينعكس على زيادة الطلب من المستثمرين الأجانب، مع اتضاح آليات التطبيق وبدء استقبال طلبات التملك.
ويشير إلى أن الاهتمام لن يقتصر على مكة المكرمة والمدينة المنورة، بل سيمتد أيضا إلى مدن رئيسية مثل الرياض وجدة، إلى جانب المدن الاقتصادية، باعتبارها وجهات تتمتع بمقومات استثمارية قوية وتستفيد من المشروعات التنموية الكبرى التي تشهدها المملكة.
ويتوقع العضياني أن يسهم فتح باب التملك أمام غير السعوديين في تحفيز المطورين على التوسع في تنفيذ مشاريع جديدة وزيادة حجم الاستثمارات العقارية.
وفيما يتعلق بالأسعار، يستبعد العضياني حدوث قفزات حادة في المدى القصير، مرجحا أن تشهد المناطق والمشروعات المستهدفة ارتفاعات تدريجية ومعتدلة نتيجة زيادة الطلب، خاصة إذا تزامن ذلك مع استمرار تنفيذ المشروعات الجديدة وزيادة المعروض.
ويؤكد أن القرار يمثل فرصة قوية للسوق العقارية السعودية لتعزيز جاذبيتها أمام المستثمرين الدوليين، ودعم مستهدفات المملكة في استقطاب رؤوس الأموال وتنمية القطاع العقاري.
من جانبه، يرى تركي السهلي، مؤسس شركة محترفون للعقارات، أن مكة المكرمة والمدينة المنورة ستكونان المستفيد الأكبر من النظام الجديد، نظرا لما تتمتعان به من خصوصية دينية وجاذبية استثمارية لدى المسلمين حول العالم، وهو ما يرجح أن يخلق طلبا إضافيا على العقارات داخل المشاريع المسموح فيها بالتملك.
وفيما يتعلق ببقية المدن، يشير السهلي إلى أن الصورة لا تزال أقل وضوحا بالنسبة لمدينة الرياض، موضحا أن السوق العقارية فيها تشهد بالفعل مستويات سعرية مرتفعة، الأمر الذي يجعل من المبكر تقييم مدى تأثير دخول المستثمرين الأجانب على حركة الطلب والأسعار مقارنة بما قد تشهده مكة المكرمة والمدينة المنورة.
وعن انعكاسات القرار على الأسعار، يعتقد السهلي أن تأثيره سيظل مرتبطا بحجم الطلب الفعلي، موضحا أنه في حال شهدت المشاريع المطروحة إقبالا قويا من المستثمرين الأجانب، فمن الطبيعي أن تنعكس زيادة الطلب على مستويات الأسعار، أما إذا جاء الإقبال محدودا، فمن المرجح أن يكون الأثر السعري أقل وضوحا.
تجارب خليجية سابقة في فتح باب التملك للأجانبلم تكن المملكة العربية السعودية أول دولة خليجية تتجه إلى فتح سوقها العقارية أمام المستثمرين الأجانب، إذ سبقتها دول أخرى في المنطقة، أبرزها البحرين، وهي من أوائل دول الخليج التي أقرت تشريعات تسمح لغير المواطنين بتملك العقارات في مناطق محددة منذ نهاية تسعينيات القرن الماضي.
وفي الإمارات العربية المتحدة، بدأت إمارة دبي منذ عام 2002 بالسماح لغير المواطنين بتملك العقارات بنظام التملك الحر في مناطق محددة، قبل أن توسع إمارة أبوظبي التجربة لاحقا داخل مناطق استثمارية معتمدة.
كما تبنت سلطنة عمان نموذجا يقتصر على تملك الأجانب للعقارات في المجمعات السياحية المتكاملة، في حين وسعت قطر نطاق هذا التملك وحق الانتفاع في عدد من المناطق الاستثمارية، بينما لا تزال الكويت تتبنى نهجا أكثر تحفظا.
وأظهرت التجارب الخليجية أن فتح باب التملك لم يكن كافيا وحده لجذب المستثمرين، بل جاء ضمن منظومة متكاملة شملت تطوير التشريعات وتبسيط الإجراءات وتوسيع البنية التحتية، وربط بعض برامج التملك بالإقامة أو الاستثمار، وهو ما عزز جاذبية تلك الأسواق أمام رؤوس الأموال الدولية.
ويبقى نجاح التجربة مرهونا بقدرة المملكة على تحقيق معادلة دقيقة، وهي فتح السوق بما يكفي لاستقطاب رؤوس الأموال، مع الحفاظ في الوقت ذاته على خصوصية مكة المكرمة والمدينة المنورة والحد من المضاربات العقارية.
التعليقات (0)
لا توجد تعليقات حتى الآن. كن أول من يعلق!
أضف تعليقك