على مدى عقود، شكّل قطاع الإسكان التعاوني في سوريا أملاً لآلاف الأسر محدودة ومتوسطة الدخل بالحصول على منزل بسعر أقل من السوق، عبر الاكتتاب الشهري ودفع الأقساط على سنوات طويلة.
غير أن هذا الحلم تحوّل بالنسبة لكثيرين إلى عبء ثقيل، بعدما علقت مشاريع كثيرة في دوامة التأخير والتعثر، وتآكلت قيمة الأموال المدفوعة بفعل التضخم وانهيار الليرة السورية، بينما بات استلام الشقق مشروطاً بدفعات إضافية تفوق قدرة معظم المكتتبين.
دفعت ثمن بيت.
ولم أحصل على شيءيقول عماد سليق، وهو موظف في القطاع العام اكتتب في إحدى الجمعيات السكنية في منطقة التل بريف دمشق منذ أكثر من 15 عاماً، لموقع تلفزيون سوريا: " دفعت معظم مدخراتي على أمل الحصول على شقة تؤمن الاستقرار لعائلتي، إلا أن المشروع ما زال حتى اليوم في مرحلة الهيكل".
ويضيف الأربعيني: " دفعت مبالغ كانت تساوي حينها ثمن سيارة جيدة، أما اليوم فلا تكفي لشراء باب للشقة.
كلما سألنا عن موعد التسليم، يُطلب منا دفع فروقات جديدة بسبب ارتفاع الأسعار".
ويشير إلى أن التحدي الأكبر لم يعد فقط التأخير، بل العجز عن متابعة الدفع، قائلاً: " اليوم لا أستطيع دفع مبالغ إضافية، وإذا انسحبت أخسر كل شيء تقريباً".
أما بثينة أبو شالة" أم عامر"، وهي معلمة من حلب، فاكتتبت في مشروع سكني قبل نحو 12 عاماً، على أمل أن تؤمن مسكناً لأبنائها.
تقول إن المشروع لم يتجاوز حتى الآن مراحل أولية، رغم التزامها بدفع الأقساط لسنوات طويلة.
وتوضح: " كنت أقتطع من راتبي كل شهر رغم الظروف، على أمل أن أرتاح في النهاية.
اليوم يطلبون منا مبالغ جديدة لا قدرة لنا عليها، وإذا لم ندفع نخسر دورنا".
وتضيف أن قيمة ما دفعته" لم تعد تعني شيئاً اليوم"، مشيرة إلى أن المبلغ الذي كانت تسدده على مدار سنوات" لم يعد يكفي حتى لجزء بسيط من تكاليف البناء الحالية".
فجوة التمويل.
أين المشكلة؟رئيس إحدى الجمعيات السكنية في ريف دمشق، بشر عجاج، قال لموقع تلفزيون سوريا إن عدداً كبيراً من الجمعيات لم يكن يمتلك خططاً مالية مرنة لمواجهة الأزمات الاقتصادية، واعتمد على الأقساط الشهرية كمصدر شبه وحيد للتمويل.
وأضاف أن انهيار سعر صرف الليرة خلال السنوات الماضية أدى إلى فجوة هائلة بين الأموال المجموعة سابقاً وكلفة التنفيذ الحالية.
وأوضح أن كثيراً من المشاريع بدأت حين كانت تكلفة بناء الشقة ضمن حدود معقولة، لكن الأسعار تضاعفت عشرات المرات لاحقاً، ما جعل المبالغ المسددة من المكتتبين غير كافية لإتمام الأبنية أو إيصالها إلى مرحلة الإكساء والخدمات.
ويعود جزء من الأزمة أيضاً إلى سوء الإدارة داخل بعض الجمعيات، وغياب الرقابة الفعالة، والتأخر في الحصول على التراخيص أو تأمين المقاسم، فضلاً عن النزاعات الإدارية والقضائية التي جمّدت مشاريع لسنوات طويلة.
هذا الواقع لا يقتصر على إشكاليات إدارية أو تمويلية داخل الجمعيات، بل يمتد ليعكس تحولات اقتصادية أعمق أثرت بشكل مباشر على قيمة الأموال ومدى جدوى الاكتتاب السكني.
الخبير الاقتصادي عمار اليوسف قال لموقع تلفزيون سوريا إن المكتتبين في مشاريع الإسكان التعاوني تعرضوا لما يمكن وصفه بـ" الخسارة المزدوجة"، موضحاً أن المواطن خسر أولاً قيمة أمواله المدفوعة بسبب التضخم، وخسر ثانياً فرصة استثمار هذه الأموال في شراء عقار أو أصل آخر قبل ارتفاع الأسعار.
وأضاف أن من دفع مليون ليرة قبل عشرة أعوام، كان هذا المبلغ يمثل قيمة حقيقية كبيرة حينها، لكنه اليوم فقد معظم قدرته الشرائية، بينما لم يحصل المكتتب في المقابل على أصل سكني جاهز يعوض هذا التراجع.
وأشار إلى أن التأخير الطويل في التسليم حوّل كثيراً من المشاريع إلى عبء مالي واجتماعي بدلاً من كونها حلاً لأزمة السكن.
وبينما يفسر الاقتصاد جانباً كبيراً من الخسارة، تبقى الأسئلة القانونية حاضرة حول حقوق المكتتبين وحدود مسؤولية الجمعيات في ظل هذا التعثر الطويل.
إشكاليات قانونية وحقوق معلقةفي الجانب القانوني، قال المحامي معتز محمود قسوما إن عمل الجمعيات التعاونية السكنية في سوريا يخضع بالدرجة الأولى لأحكام المرسوم التشريعي رقم 99 لعام 2011، إلى جانب المرسوم رقم 36 لعام 2014، الذي نظّم آليات التنازل عن الاكتتاب ونقل الحقوق بين الأعضاء، موضحاً أن هذه الجمعيات تُعد كيانات غير ربحية تهدف أساساً إلى تأمين مساكن لأعضائها من خلال نظام الاكتتاب.
وأوضح قسوما، في تصريح لموقع تلفزيون سوريا، أن العلاقة بين الجمعية والمكتتب هي علاقة تعاقدية واضحة، يقوم بموجبها العضو بإيداع مبالغ مالية على شكل أقساط تُسجّل في دفتر خاص، إلى حين تخصيصه بمسكن وتسليمه له بشكل أصولي بعد استكمال كامل قيمته.
وأضاف أن تحصيل الأموال من قبل الجمعيات لا يُعد بحد ذاته مخالفة قانونية، كونه يتم ضمن إطار قانوني وتحت إشراف وزارة الأشغال العامة والإسكان عبر اتحاداتها في المحافظات.
وأشار إلى أن تعثر بعض الجمعيات في تنفيذ التزاماتها لا يمكن تفسيره بعامل واحد، بل يرتبط بعدة أسباب، في مقدمتها ضعف القدرة المالية وعدم كفاية الموارد اللازمة لإتمام المشاريع، خاصة في ظل ارتفاع كلفة البناء.
كما لفت إلى ما يُعرف بنظام “التنازل عن التخصيص”، حيث يقوم بعض الأعضاء ببيع دورهم في المشروع لأشخاص آخرين مقابل مبالغ مالية، ما يؤدي إلى تعقيد الوضع التنظيمي داخل الجمعية ويؤثر على سير التنفيذ.
وبيّن قسوما أن توصيف الأفعال المرتكبة من قبل الجمعيات من الناحية القانونية ليس موحداً، إذ لا يمكن اعتبار كل تأخير أو تعثر جريمة بحد ذاته، إلا في حال ثبتت مخالفة الجمعية لالتزاماتها المنصوص عليها في نظامها الداخلي أو خالفت أحكام المراسيم الناظمة.
وأضاف أنه في هذه الحالات قد تندرج المخالفات ضمن أفعال مثل التلاعب أو التعديل غير المشروع في جداول الأفضليات أو مخططات التخصيص، وهي مخالفات يعاقب عليها القانون، إلا أن إثباتها عملياً يظل معقداً ويواجه صعوبات كبيرة.
وفيما يتعلق بخيارات المتضررين، أوضح أن بإمكان المكتتبين التقدم بشكوى خطية إلى الاتحاد التعاوني السكني في المحافظة التي تتبع لها الجمعية، حيث يتم تشكيل لجنة تحقيق للنظر في المخالفات، ورفع النتائج إلى وزارة الإسكان لاتخاذ الإجراءات المناسبة.
وأكد أن هذا المسار يُعد الطريق القانوني الأساسي لمساءلة الجمعيات، رغم أن نتائجه قد تستغرق وقتاً في بعض الحالات.
في المقابل، تؤكد الجهات الحكومية أنها بدأت اتخاذ خطوات لإعادة تنظيم القطاع، عبر آليات جديدة تهدف إلى ضبط عمل الجمعيات ومعالجة حالات التعثر المتراكمة.
وعود حكومية بإعادة التنظيمقال مدير التعاون السكني في وزارة الأشغال العامة والإسكان، أسامة شعباني، إن الوزارة بدأت تنفيذ آلية جديدة للإشراف على الجمعيات التعاونية السكنية في سوريا، تقوم على أسس الشفافية والحوكمة الرشيدة، وتهدف إلى إعادة تنظيم هذا القطاع وتسريع إنجاز المشاريع السكنية المتعثرة أو المتأخرة، بعد سنوات من الفوضى وضعف المتابعة.
وأوضح شعباني، في تصريح لموقع تلفزيون سوريا، أن الآلية الجديدة تعتمد تصنيفاً واضحاً للجمعيات السكنية، إذ جرى تقسيمها إلى جمعيات فعّالة وأخرى متعثّرة، بما يسمح بالتعامل مع كل حالة وفق واقعها الفعلي.
وأضاف أن الجمعيات الفعّالة صُنّفت بدورها إلى ثلاث فئات هي (A وB وC)، بحسب نسبة التقدم في تنفيذ المشروع، بدءاً من مرحلة الأساسات ووصولاً إلى الإكساء النهائي.
وبيّن أن الوزارة وضعت جداول زمنية ملزمة لكل فئة بهدف إنهاء المشاريع ضمن مهل محددة، حيث يتوجب إنجاز مشاريع الفئة A بحلول عام 2026، ومشاريع الفئة B بحلول عام 2028، في حين حُدد عام 2030 موعداً نهائياً لاستكمال مشاريع الفئة C، مشيراً إلى أن هذا التصنيف يتيح متابعة دقيقة لنسب التنفيذ، ويسهم في تحميل مجالس الإدارات مسؤوليات واضحة تجاه المكتتبين والأعضاء.
وأشار شعباني إلى أن الجمعيات المتعثّرة تخضع لمعالجات مختلفة بحسب وضعها القانوني والفني، سواء كانت تملك مشروعاً قيد التنفيذ أو مجرد أرض مخصصة للبناء لم تستثمر بعد.
ولفت إلى أن الوزارة تستند في هذه المعالجات إلى أحكام قانون التعاون السكني رقم 99 لعام 2011، والذي يتيح اتخاذ إجراءات مثل الحل أو التصفية أو دمج الجمعيات غير القادرة على الاستمرار مع جمعيات أخرى أكثر قدرة على التنفيذ.
وأكد أن الفرق الأساسي بين الآلية الحالية والنظام السابق يتمثل في الانتقال من حالة المتابعة الشكلية إلى الإدارة المؤسسية القائمة على مؤشرات أداء وجداول زمنية ومساءلة قانونية، موضحاً أن العديد من حالات التعثر كانت تُترك سابقاً دون حلول جذرية، ما أدى إلى تعطيل حقوق آلاف المنتسبين لسنوات طويلة.
وفيما يتعلق بخطط الوزارة المستقبلية، قال شعباني إن الوزارة تتجه إلى تعزيز الرقابة والإشراف على قطاع التعاون السكني، بما يضمن التطبيق السليم للقوانين والأنظمة النافذة، إضافة إلى تطوير أدوات المتابعة والتفتيش ورفع كفاءة العمل الإداري داخل الجمعيات.
وأضاف أن الوزارة تعمل بالتوازي على تقديم الدعم اللازم للجمعيات الجادة بالتنسيق مع الجهات الحكومية المعنية، بهدف تمكينها من تنفيذ مشاريعها بكفاءة أكبر.
وأوضح أن قطاع التعاون السكني يُعد أحد المحاور الأساسية في مرحلة إعادة الإعمار، نظراً للحاجة المتزايدة إلى توفير مساكن منظمة وبأسعار مناسبة، بعد ما شهدته البلاد من دمار واسع ونزوح وتراجع في المعروض السكني.
وقال إن الوزارة تسعى إلى إعادة تفعيل هذا القطاع ليكون أداة حقيقية في تلبية الاحتياجات السكنية، والحد من أزمة السكن التي تفاقمت خلال السنوات الماضية.
وأضاف شعباني أن من أولويات الوزارة أيضاً معالجة التشوهات التي أصابت قطاع الجمعيات السكنية سابقاً، ولا سيما تغلغل الطابع التجاري والمضاربات العقارية في بعض الجمعيات، ما أفقدها دورها التعاوني الأساسي.
وأشار إلى أن زيادة المعروض السكني المنظم من خلال الجمعيات من شأنه أن يسهم في تخفيف الضغط على السوق وتحقيق قدر من الاستقرار في الأسعار.
وفي ملف التمويل، كشف شعباني عن العمل على إعداد صيغ تمويلية جديدة بالتعاون مع وزارة المالية والمصارف العامة والخاصة، بما يتيح توفير قروض وتمويلات مناسبة لدعم تنفيذ المشاريع السكنية، لافتاً إلى أن التمويل يُعد من أبرز التحديات التي تواجه الجمعيات، إلى جانب ارتفاع كلفة البناء ومستلزمات التنفيذ.
كما أكد وجود توجه لإصدار قانون تعاوني حديث يواكب متطلبات المرحلة الراهنة والمستقبلية، وينظم بصورة أكثر فاعلية إجراءات الترخيص والرقابة والمساءلة، بما يضمن حماية حقوق أعضاء الجمعيات ويرفع كفاءة هذا القطاع.
وحول القرارات الأخيرة المتعلقة ببعض الجمعيات، أوضح شعباني أن الوزارة لم تُقدم على إيقاف أي جمعية خلافاً لأحكام القانون، لكنها أصدرت قراراً بإيقاف مؤقت للنشاط الإداري لـ62 جمعية سكنية، في إطار مراجعة أوضاعها وتدقيق ملفاتها، بسبب ارتباطات مباشرة أو غير مباشرة بجهات سياسية أو أمنية تابعة للنظام السابق.
وشدد على أن هذا الإجراء احترازي ومؤقت، ولا يمس حقوق الأعضاء أو ملكياتهم الخاصة، وإنما يهدف إلى استكمال عمليات التدقيق وضمان سلامة الإجراءات القانونية والإدارية، تمهيداً لاتخاذ القرارات المناسبة بشأن كل حالة على حدة.
في ظل غياب حلول سريعة، يبقى آلاف المكتتبين عالقين بين وعود التنفيذ وواقع التعثر، لم تعد قضية الإسكان التعاوني مجرد أزمة تأخر في تسليم شقق، بل تحولت إلى أزمة ثقة بين المواطنين والمؤسسات المعنية.
فآلاف الأسر التي اقتطعت من دخلها المحدود لسنوات، لم تكن تبحث عن استثمار مالي، بل عن بيت يضمن الاستقرار.
واليوم، يجد كثيرون أنفسهم أمام مدخرات تبخرت، ومنازل مؤجلة، ومستقبل سكني أكثر غموضاً من أي وقت مضى.
التعليقات (0)
لا توجد تعليقات حتى الآن. كن أول من يعلق!
أضف تعليقك